Яндекс.Метрика
 

Анализ (обзор) недвижимости Калининграда 2018 - 2019

1. Текущий анализ ситуации с девелопментом коммерческой и инвестиционной недвижимости в Калининградской области

2. Услуги экспертов - консультантов для инвестирования в бизнес связанный с Санаториями, Гостиницами и СПА - центрами на основе янтарных технологий и материалов.

3. Услуги специалистов по подбору земельных участков, коммерческой и жилой недвижимости, разработке концепции и открытию бизнеса "под ключ" в Калининградской области

Закажи
Услуги девелопмента + концепция и брокеридж

О нас

Мы лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости в Калининградской области (Санатории, Гостиницы, СПА, ТРЦ, Бизнес-центры и т.п.).

Цены за наши услуги в 10 раз меньше Московских.

Экономим до 10-15% от объема инвестирования.
Услуги девелопмента в Калининграде
Девелоперский проект коммерческой недвижимости проходит несколько экономически важных этапов.

1. Предпроектная стадия:
- Анализ рынка недвижимости
- Подбор объекта недвижимости
- Разработка концепции объекта
- Формирование стратегии монетизации проекта

2. Стадия проектирования:
- Разработка схемы финансирования

3.. Стадия реализации:
- Консультации брокера (брокеридж)
- Маркетинг и продвижение объекта


Почему это важно застройщику и инвестору?
На предпроектной стадии девелоперского проекта можно повлиять на финансовый исход всего проекта.

Исследование рынка и Концепция объекта определяют возможные риски монетизации и способы их уменьшения, техническое задание на проектирование, брокеридж и маркетинг. В результате – появляется наиболее вероятный сценарий рентабельности, который позволяет сформировать финансовый план и основанный на «трафике» Покупателей.

Финансирование из собственных средств встречается встречаются редко. Для привлечения заемных средств и Покупателей (Арендаторов) необходимо, как это ни странно, иметь понимание покупательских потоков. Потому что «Арендаторы» или «Покупатели - инвесторы» прежде всего оценивают активность покупок в локальном месте (Потребительский спрос) для определения целесообразности вхождения в девелоперский проект..

Аналогично действуем и в ленд-девелопменте. Главное на первом этапе тут является консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом. Земельный участок подбирается и оценивается глазами финансистов – т.е. способностью привлекать потребительский трафик для монетизации вхождений профессиональных торговых организаций в проект.

Концепция недвижимости

Самый главный шаг девелопера - правильно определить детали концепции коммерческой недвижимости или земельного участка.
Разработка концепции

Планируя строительство или реконструкцию объекта торговой недвижимости или развлекательного комплекса ( а равно – гостиницы или Санатория) – надо до конца быть уверенным в успешности проекта и способности привлечь заемное финансирование.

Любой проект требует хорошо продуманной концепции. Она объясняет финансовым агентам доходность и риски и позволяет принять решение о со-финансирование (проектном финансировании). С другой стороны, потенциальный Арендатор или Покупатель – инвестор на основании данных потребительского трафика оценивает выгодность его участия в этом «совместном бизнесе» и степень своих рисков.

В третьих концепция экономит Заказчику примерно по 10-20 долларов на каждый затраченный на нее рубль. То есть не приходится исправлять ошибки при проектировании и переделывать планировку под будущего партнера или выгода приобретателя помещений.

Обычно концепция включает:

- Маркетинговые исследования
- Зоны потребительского охвата и конкурентное окружение
- Спрос на коммерческую недвижимость
- Логистика и транспортные развязки и пешеходные потоки
- Технические особенности помещений и концепция проектирования
- УТП и позиционирование объекта, мерчандайзинг общественных мест
- Потребительский трафик
- Зонирование
- Политика продаж и арендных отношений
- Финансовый план
- Риски и способы их минимизации

Риски обусловлены поведением покупателей политики развития территорий и действиями конкурентов, и заставляют заглядывать на несколько лет вперед, учитывая потребности арендаторов и клиентов в процессе разработки проекта.

Брокеридж торгового центра

Второй важный шаг любого проекта - брокеридж, т.е. оптимальная монетизация проекта с минимизацией рисков потери выручки в будущем.
Все неудачи и банкротства застройщиков связаны именно с реализацией этого этапа. Обычно типовая ошибка - делать все по своему усмотрению.
Брокеридж

Брокеридж коммерческой недвижимости – это деятельность, осуществляемая в сфере аренды и продажи коммерческой недвижимости.

Услуги брокериджа, в первую очередь, востребованы девелоперами торговых объектов, так как сдача в аренду торговых площадей требует:

  1. Соблюдение сроков стартового заполнения до 60-70% всех площадей.
  2. Наличия «правильно выбранного под целевую группу» магнита – якорного арендатора (Покупателя).
  3. Обеспечение соответствия «сезонной коллекции» - времени года и дате открытия.
  4. Обеспечения маркетингового продвижения УТП объекта и рекламной активности партнеров – арендаторов.
  5. Бизнес консультации «низко» профессиональных игроков в части синергии с УТП проекта.
  6. Наработанной базы арендаторов.
  7. Соблюдение правил мерчандайзинга для всех компаний
Типовые ошибки «собственных управляющих компаний» оператора коммерческой недвижимости:

1 - Отсутствия знаний влияния мерчандайзинга на выручку партнеров – арендаторов и заключения договоров по максимальной цене без привязке к комплексному маркетингу проекта и его УТП.

Результат – разорение и съезд арендаторов, пустующие площади, плохая карма объекта среди профессиональных предпринимателей.

2 - Сдача (продажа) площадей без учета зонирования и торговых (товарных) ограничений.

Результат – размывается уникальность ТРЦ и спадает трафик Покупателей, Начинаются задержки во взаиморасчетах с партнерами.

3 - Отсутствие единого маркетинга нацеленного на повышение трафика. Каждый арендатор – партнер действует по своему бизнес-плану.

Результат – Позиционирование девелоперского проекта в глазах конечных потребителей размывается на порядок и теряется сила «магнита» и приоритета в принятии решений.

Подбор земельного участка под проект

Лэнд девелопмент не такой простой, как кажется. Много земельных участков пригодных для коммерческих проектов находятся в собственности не публичных людей. Деликатные вопросы развития территорий не решаются риэлторами. Сделки купли - продажи носят сложный многоформатный характер..
Лэнд – девелопмент

Ленд девелопмент – это процесс коммерческого освоения земельного участка с целью максимизации прибыли или решения задач иного характера.

Самые популярные направления:
- Строительство коттеджного поселка. Девелопер приобретает земельный участок и разбивает его на небольшие участки. В данном варианте экономическая выгода достигается за счет приобретения участка большой площади по «оптовой» цене и продаже небольших участков с коммуникациями по максимальным ценам.

Строительство индустриальных парков, санаториев, базы и пансионатов отдыха, парков развлечений и пр. Земельные участки оборудуются инфраструктурой и коммерческими объектами. Формируется трафик потребителей
Монетизация сводится как с получением «ренты» или «операционного дохода, так и получению прибыли от продажи активов выросших в цене.

Успешная реализация проекта ленд девелопмента зависит от следующих факторов:
  1. Правильного определения наилучшего варианта использования земельного участка и его потребительского назначения.
  2. Грамотно разработанной концепции и взвешенной финансовой модели.
  3. Эффективной реализации проекта через управляющую компанию и УТП.
  4. Привлечение потребительского трафика в «низкий сезон» и использование цифровых технологий для расширения географии охвата проекта.
  5. Формирование окружающей среды обитания.
Основные этапы:
- подбор, оформление земельного участка;
- исследование земельного участка;
- разработка концепции застройки, УТП и маркетинг;
- разработка архитектурной концепции;

О команде экспертов и "цена вопроса"

Команда экспертов и консультантов. Делаем индивидуальные проекты "под ключ".
Сотрудничаем со всеми "игроками" рынка недвижимости и земельных отношений.
.Знаем важные "подводные" камни, минимизируем базовые риски проектов.
Стоимость услуг
  1. Разработка максимально прибыльной концепции – 150.000 – 450.000 руб.
  2. Брокеридж – 1 месяц аренды или 2-7 % стоимости
  3. Создание и обучение управляющей компании 300.000 – 670.000 руб.
  4. Лэнд – девелопмент – 2- 7% от стоимости или по этапам.
  5. Юридическое сопровождение – по договоренности от 100.000 руб.
  6. Маркетинговые исследования – от 150.000 руб.
7. Другое – по договоренности

Информация о компании
Команда экспертов и профессионалов Калининградской области в сфере девелопмента, маркетинга, IT-технологий, юриспруденции и экономики под руководством Вось Романа и Олега Шадуйкис.

Опыт успешных проектов и сделок в сфере земельных отношений и коммерческой недвижимости более 20 лет.

Специализация:
- Земельные сделки и планировка территорий
- Санатории и Дома отдыха
- СПА центры
- Торгово-развлекательные комплексы
- Бизнес центры
- Энергетические объекты
- Коттеджные поселки
- Культурно-развлекательные комплексы и рестораны
- Интернет технологии привлечения Покупателей и Клиентов (СЕО, СММ, Реклама – Директ) и т.п. за % от результата.
- База данных по недвижимости и земле, а так же потенциальным инвесторам – интересантам.

Наше УТП – уникальное торговое предложение для инвесторов:
Предлагаем новейшие инновационные технологии и материалы из янтаря и янтарного оздоровления по методике ученого С. Петрова (наследника научных трудов С. Савкевича).

  1. Янтарные СПА – предлагаем партнерам неповторимые технологии оздоровления на основе янтарных процедур использованием янтарных масел и натуральных кислот, пищевых энергетиков- янтарного чая и биостатической косметики, янтарных солей протоморя для балео процедур с глубины 1000 м. Осуществляем проектирование и отделку янтарными панелями по образу «Янтарной комнаты», так же внедрение технологических регламентов процедур и расходных материалов.
  1. Санатории, Гостиницы, Бани, бассейны - устройство комнат релаксации и соленых янтарных пещер для оздоровления в Санаториях и Отелях. Разрабатываем и проектируем отделочные материалы на основе янтаря по запатентованным технологиям на основе полиберна. Осуществляем обслуживание янтарных помещений и снабжение расходными материалами.
  1. Формируем трафик Потребителей (Клиентов) в «низкий сезон» для гостниц и санаториев, а так же интернет поток покупателей для магазинов. Современные цифровые технологии, СЕО, СММ и реклама (Директ).
Телефон для предварительных консультаций 8-950-676-35-94 (Олег) y.claster@yandex.ru

Маркетинговые исследования калининградской недвижимости 2019

Анализ (обзор) коммерческой недвижимости Калининградской области 2018 (2019)

Анализ рынка недвижимости и земли в Калининграде. Рекомендации по девелопменту торговых центров для инвесторов и арендаторов..
Маркетинговые исследования недвижимости Калининграда 2019 - Общероссийская статистика и данные

Согласно ежеквартальному отчету рынка коммерческой недвижимости MARKETBEAT Cushman & Wakefield, в первом полугодии 2019 года в России было введено 200 000 кв. м. торговых площадей и порядка 30.000 кв. м офисных зданий – это критически минимальный показатель по аналогичным периодам за последние десять лет.

Во втором квартале 2019 г. в регионах России не было открыто ни одного форматного торгового объекта. То есть – к летнему сезону и весенне – летним коллекциям не был адаптирован ни один новостроящийся объект. Это плохой знак. В Москве в апреле был запущен ТЦ «Саларис» (GLA 105 000 кв. м) – крупнейшее открытие 2019 года, тем самым больше половины объема нового строительства в первом полугодии в России пришлось на столицу. До конца года планируется запуск двух крупных объектов – Kvartal W (проект ГК «Ташир» на Аминьевском шоссе) (GLA 40 000 кв. м) и торговые галереи в составе парка развлечений «Остров Мечты» (GLA 70 000 кв. м).

Доля свободных торговых помещений в ТРЦ составляет примерно 8-10%.
По прогнозам Cushman & Wakefield, объем нового строительства торговой недвижимости в России в 2019-2021 гг. останется на уровне прошлых двух лет. Ежегодно будет вводиться около 300-500 тысяч квадратных метров новых торговых площадей в составе ТРЦ.

В регионах России, с задержкой на 1-2 года анонсированы к открытию в Екатеринбурге, Перми, Грозном, Кирове, Калининграде и других городах ТРЦ суммарной площадью 100-150.000 кв.м.
Общероссийская тенденция – строительство супермаркетов вместо гипермаркетов, а также снижение площади ТРЦ примерно на 30-50%. Такая тенденция продлится до 2022 года из-за низкого реального дохода в регионах, активному развитию интернет торговли.

Калининградская область - обзор ситуации в недвижимости и строительстве

Общие данные
Общая площадь территории – 15,1 тыс. кв. км
Численность населения на 1 января 2019 г.:
Калининградская область – 1002,2 тыс. человек
Калининград - 482,4 тыс. человек
Плотность населения на 1 января 2019 г.:
Калининградская область – 66 человека на 1 кв. км
Калининград – 2163 человек на 1 кв. км
Расстояние до Москвы – 1289 км;
До ближайшего областного центра России - Пскова – 800 км,
до Вильнюса – 350 км,
до Риги – 390 км,
до Варшавы – 400 км,

Миграция населения
Число прибывших за 2018 год – 47266 чел.
Число выбывших за 2018 год - 37799 чел.

Распределение числа мигрантов по направлениям передвижения
(в % от общего числа прибывших и выбывших)

Число прибывших
из других регионов России за 2018 год - 40,3 т.ч.
из-за пределов России 1 за 2018 год 7,4 т.ч.

Международная миграция
Прибыло за 2018 год –8240 чел.
в том числе:
из стран СНГ - 7539
Казахстан - 3310
Украина - 1109
Киргизия - 695
Узбекистан - 1114
Германия - 275

По данным Управления по вопросам миграции УМВД России по Калининградской области численность занятых по возрастным группам за 2018 год
Всего Мужчины Женщины
в том числе в возрасте, лет:
15-19 - 0,4 чел.
20-29 - 17 чел.
30-39 - 26,8 чел.
40-49 - 24,8 чел.
50-59 - 21,5 чел.
60-69 - 8,7 чел.

В Калининградской области ориентировочные предпочтения выразили: Православие – 76% жителей области. Среди представителей интеллигенции 89,7% отнесли себя к православным (5,3% - к мусульманам, 4,4% - к приверженцам других религий, 0,6% не считают себя верующими), а среди военнослужащих - 79% (к мусульманам - 9%, к буддистам - 2,5%, к католикам - 0,5%, к протестантам - 1,5%).

СТРОИТЕЛЬСТВО
Общая площадь зданий – всего за 2018 год 1841,5 кв.м.
в том числе:
жилого назначения - 1414,5 тыс. кв.м.
нежилого назначения - 427,0 тыс. кв.м.

из них:
промышленные - 43,2 тыс.
сельскохозяйственные - 117,4 тыс.
коммерческие - 126,4 тыс.
административные - 10,1 тыс.

Продано товаров через информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет»
Фактически продано, млн. рублей за 2018 год - 395,9
Индекс физического объема,
в % к предыдущему году - 149,0
Доля в общем объеме оборота
розничной торговли, % 0,2

Розничная торговля
Оборот розничной торговли в 2018 году составил - 168,9 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 105,0% к 2017 году,
В 2018 году в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов составил 48,4%, непродовольственных товаров – 51,6%

Рестораны, кафе и бары
Оборот общественного питания в 2018 году составил 13,1 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 107,4% к 2017 году,
Рынок платных услуг населению В 2018 году, по предварительным данным, населению было оказано платных услуг на 59,0 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составило 105,6% к 2017 году.
Оптовая торговля Общий объем оборота оптовой торговли в 2018 году составил 361,3 млрд. рублей, или 115,8% по сравнению с уровнем 2017 года,

Коммерческая недвижимость в 2019 году Калининграда (обзор и рыночный анализ)

Экспертная оценка динамики развития коммерческой недвижимости Калининградской области в 2019 году.
Показать информацию
Торговая недвижимость

Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями (ТРЦ и ТЦ) на 2019 год
по некоторым городам РФ по данным 2018 года (кв.м/1000 человек)
Нижний Новгород 1 млн.680
Санкт-Петербург 5 млн. 600
Москва 12 млн. 800
Калининград 500

Соотношение профессионально управляемых торговых площадей и «дикого» рынка встроено – пристроенных помещений в жилых домах составляет 1 к 2.
«Дикий» рынок встроено-пристроенных площадей отличает:
- Отсутствие позиционирования и концепции
- Самостоятельный маркетинг торговых компаний
- высокий процент «разорения и банкротства» не франшизных объектов и компаний из-за слабого менеджмента
- Грубые ошибки в формировании трафика покупателей и низкая рентабельность.

Распределение торговых управляемых площадей не равномерно по городу.
На стоимость аренды влияет наличие достаточного кол-ва парковочных мест и пешеходный трафик.

Основные ТРЦ введены до 2009 года - МФК «Мега», «Калининград Плаза», Акрополь, ТЦ «Европа» и т.п. На данный момент (2019 год) в Калининграде работает более 20 качественных торговых центров общей арендо пригодной площадью - 300 000 кв.м.
Многие из них имеют ярко выраженную специализацию ( типа – «Гиант»).
Самые крупные стройки идут в районах «Сельма», Окружной дороги, Восточного района.

Коммерческая недвижимость г. Калининграда часто представляет собой симбиоз торгового комплекса и бизнес-центра, или «заточенная» под конкретного оператора (например. Бауцентр или Виктория и т.п.)

Лидер в торговом сегменте Калининграда является МФК «Европа» (GBA – 83 494 кв.м / GLA – 33 579 кв.м), а так же ползучая экспансия разноименных торговых центров под брэндом Д.Ксенофонтова «Гиант» и Гринвест.

Наиболее известные ТЦ:
Мебельный центр ТЦ «Гранд» 2005
ТЦ «Балтийская Галерея» 2016
ТЦ "Экватор» + ТЦ «Сельма» 2014

Наиболее успешный оператор FMCG – калининградский ритейлер «Семья» – 26 супермаркетов. Второе и третье места делят SPAR и «Виктория» – 23 и 22 торговых объекта, соответственно.

В 2019 году планируется ввести в эксплуатацию 4 новых торговых центра: ритейл-парк «Балтия-Молл» общей площадью 55 000 кв.м, арендопригодной 42 000 кв.м., ТЦ «на Василевского», 2-я очередь ТЦ «Гиант» и ТД «Сельма».
Многострадальный проект ТРЦ «Поляна-City» пересечение Советского пр-та и ул. Большая Окружная - заморожен
Активно строится ТЦ «Z-Форт» пересечение ул. Черняховского и ул. Пролетарская. Но пока его концепция не ясна.

На 2019 год средний парковочный индекс (количество парковочных мест на 100 кв.м арендопригодных площадей) Калининграда по всем торговым центрам составляет около 2. Это на 50% ниже нормативов.

К 2020 году ожидается, что обеспеченность качественными торговыми площадями достигнет 700 кв.м на 1000 жителей (с учетом замороженных проектов).
К 2022 году обеспеченность может возрасти до 1000 кв.м. за счет освоения «острова Канта» и территории футбольного стадиона, а так же площадей вокруг обхода города Калининграда.

Конкурентами девелоперов в расширении бизнеса являются близлежащие Европейские страны ( которые оттягивают часть потребительского трафика) и «товары – заменители» в виде интернет магазинов и электронной коммерции.
Для примера, еще в 2006 год в Калининграде насчитывается около 310 тыс.кв.м. торговых площадей. Всего в 2006 году в Калининграде насчитывается 14 объектов, которые с натяжкой можно было отнести к торговым центрам.

В Калининградской области на начало 2018 года было более 200 магазинов, компаний и частных лиц торгуют различными отделочными материалами (всех стадий строительства и ремонта). Явной специализации ни у кого нет. Имеется несколько сетевых крупных магазинов от 5000 кв.м. («Бауцентр» и др.), а также ряд моно-специализированных торговых компаний в области декора и интерьера (включая «Мир Тканей» и представителей отделочных компании типа «Ойкос»).


Офисные площади

Арендовать офис с хорошими условиями сейчас предлагают в среднем за 500–750 руб./кв. м. Что касается продажи, стоимость на окраинах колеблется в районе25–50 тыс. руб./кв. м. В центре Калининграда цена может достигать 80 тыс. руб./кв. м.

Однако рынок переполнен «не сертифицированными помещениями», поэтому продавцы обычно готовы к торгу. Реальная цена сделки в итоге может падать на 30%.
Многие местные предприятия малого и крупного бизнеса оптимизируют свои траты, в том числе за счет размещения офисов на меньших площадях – от 30 до 60 кв. м, либо в более удаленных от центра города местах, объединяя несколько филиалов в один. Почти в каждом деловом центре сейчас можно найти помещение в аренду по цене более низкой на 20%, чем год назад.

Наибольшим спросом всегда пользовались офисы и помещения, расположенные в центре. Самые актуальные критерии выбора офиса – местоположение и наличие большой свободной парковки для сотрудников и клиентов.
Среди крупных офисных объектов значительное количество находится в центре города – «Балтийский бизнес-центр», «Европа», «Рыбная биржа». Помещения с удобным расположением в престижном районе пользуются наибольшим спросом.
Из проектов, заявленных на ввод в 2019 -2020 году (чистый бизнес-центр) – отметим проект на Пл. Василевского (6000 кв.м.).
Иностранные инвесторы чаще всего предпочитают офисы наивысшего класса (А-В), российские гос.предприятия – класса В.

В последнее время из всего рынка офисной недвижимости на аренду приходится 75% помещений и всего 25% – на продажу. Инвестирование в офисную недвижимость в Калининграде приносит доход не более 5%.


Жилье

Уникальность калининградского рынка недвижимости: здесь осталось немало зданий «немецкого» фонда, но зато совершенно нет, в отличие от других городов России, «сталинских» домов.
Стоимость жилья в Калининграде зависит от трёх основных факторов:
Качества жилья
Расположения (района и дорожной развязки)
Этажности

Интерес покупателей в основном сосредоточен вокруг нового жилья (не старше 5-6 лет), причём качество ценится выше, чем метраж.
Первый этаж (там, где он ещё не переведён из жилого фонда) стоит дороже остальных; на обычных улицах первый этаж — самый дешёвый.
При выборе квартиры в Калининграде большую роль играет статус района — часть покупателей предпочтёт жилье меньшего метража в Ленинградском или Центральном районе, чем большего — в Московском или Балтийском.

По состоянию на 01.01.2019 газифицированы природным газом 337 514 домовладений (около 675 000 человек).

В 2018 году завершена реконструкция аэропорта «Храброво», реконструировано 60,8 тыс. кв. м взлетно-посадочной полосы с твердым покрытием.

Активно ведется дорожное строительство. За счет строительства и реконструкции введено в эксплуатацию 10,5 км автомобильных дорог, три моста протяженностью – 742,3 пог. м.

За последние несколько лет Калининградская область занимает лидирующие позиции по вводу в действие жилья.
В 2018 году построено 1615 жилых домов, или 13 550 квартира общей площадью 916,0 тыс. кв. метров, что на 1,5% выше уровня 2017 года, в том числе:
- многоквартирных домов – 656 тыс. кв. м, 105 % к аналогичному периоду 2017 года;
- индивидуальных жилых домов – 260 тыс. кв. м, 94 % к аналогичному периоду 2017 года.

Индивидуальными застройщиками построен 1421 жилой дом общей площадью 259,9 тыс. кв. метров, или 28,4% от общего объема жилья, введенного в 2018 году.

Средняя стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов (без построенных населением) в 2018 году составила 35 519 рублей, в 2017 году – 38 580 рублей.

Рынок производственно-складской недвижимости Калининграда и Калининградской области

Структура рынка производственно-складской недвижимости Калининградской области имеет свою специфику и сильно отличается от других городов России.
Основная отличительная черта – это большой удельный вес зданий, являющихся образцами исторической архитектуры, когда в качестве производственно-складских помещений используются объекты, построенные в Кенигсберге еще немцами. На набережной реки Преголя сосредоточена большая часть складских объектов недвижимости.

Общий объем производственно-складских помещений Калининградской области, составляет около 1000 000 кв.м. Если провести ранжирование объектов производственно-складской недвижимости, то категория А - отсутствует вовсе, категория В – не более 15%, категория С – около 50%, остальные можно отнести к категории D.

Рынок объектов производственно-складского назначения в области представлен недвижимостью, основная доля которой расположена по линии в непосредственной близости к трассам направления на Варшаву и Вильнюс, а так же на территориях имеющих выход к Балтийскому морю. Или на территориях индустриальных парков развития (типа Храброво).

Спрос в сегменте производственно-складской недвижимости зависит от многих факторов и увязывается зачастую с резидентством СЭЗ «ЯНТАРЬ» или предприятий аграрного профиля.

В Калининградской области наиболее активен спрос на объекты с железнодорожными подъездными путями. В большинстве случаев, это земля до 2- 10 га с подведенными коммуникациями и мощностями, и самим объектом на территории.

В Калининградской области минимальная цена предложения о продаже объектов производственно-складского назначения составляет 1750 рублей за кв. м, максимальная цена предложения достигает 27800 рублей за кв. м. Диапазон цен в городе Калининград составляет от 4000 рублей за кв. м до 25000 рублей за кв. м.

Для сравнения - актуальные цены в сегменте складских площадей сегодня установились в Москве и Питере на уровне 4500 рублей за метр квадратный аренды. В регионах расценки составляют в среднем 3800 рублей.

Ставка аренды на рынке промышленно-складской недвижимости составляет 100-352 руб./кв. м/мес., среднее значение – 250 руб./кв. м/мес.
Новых заявленных проектов в области на 2019 год в части складской недвижимости в нет. Строят в основном под «себя» с логистикой под конкретный проект. Альтернатива – это местные техно парки и инкубаторы или инвестиционные соглашения с Корпорацией развития Калининградской области.


Гостиничный рынок

На сегодняшний день на гостиничном рынке города Калининграда представлено 35 гостиниц разного класса:
16 гостиниц класса **
15 гостиниц класса ***
2 гостиница класса ****
2 гостиница класса *****

На 1000 000 приезжих в год, включая 100 000 иностранцев, в Калининграде только 2750 номеров. В то же время по европейским стандартам количество мест гостеприимства на 1000 горожан колеблется от 15 до 40, что соответствует 4000-10000 номеров.
Номерной фонд гостиниц Калининградской области не дотягивает до среднеевропейских значений, составляет около 10. В регионе наблюдается нехватка гостиниц класса 2-3 звезды.

Среди иностранных туристов, посещающих Калининградскую область, абсолютными лидерами являются немцы, которые составляют 70% от всех отдыхающих. За 2018 – 2019 год наблюдается рост на 20-30 процентов интереса из-за границы. Все туристические автобусы арендованы.

Наиболее перспективными населенными пунктами для привлечения инвестиций в гостиничный бизнес являются Янтарный, Балтийск и Пионерск.

Потенциальные клиенты гостиничных предприятий Калининградской области - это приезжающие в регион индивидуальные туристы и отдыхающие из России. 70% составляют государственные служащие или представители гос.сектора. Расходы оптимальны.

Среднегодовая загрузка отелей области - от 50 до 60%. В летний период загрузка увеличивается до 80-90%. Зимой заполняемость гостиниц составляет около 40-45%.
Большое значение имеет сетевая поддержка. А так же наличие УТП и дополнительных услуг - несколько точек питания (ресторан, кафе, бар, столовая), баня и/или сауна, бильярд (более 60% всех средств размещения), тренажерный зал и/или спортзал, прокат спортивного развлекательного инвентаря (более 58%), бассейн (более 25%), лечебные услуги (50%) и конференц-услуги (более 64%).

В целом, наиболее комфортно себя чувствует недорогой сектор до 3 звезд включительно. Особенно расположенный на побережье и имеющий различные янтарные СПА процедуры.

В Калининградской области хотя бы раз бывали не более 3-5% россиянин. Большая часть из них (17%) отдыхали у нас более десяти лет назад - это, в основном, москвичи и петербуржцы (48%). Не более 1% россиян отдыхали в Прибалтике в течение последних лет (1-3 года назад), доля таких респондентов наиболее высока среди материально обеспеченных (56 %). Более 80% россиян никогда не отдыхали в Калининградской области и не планируют в будущем.

Увеличение туристического потока в регион в последние года составляет в среднем 10-15% в год. И, конечно же, это свидетельствует об «устойчивой положительной динамике посещаемости региона туристами».

Калининград принимает пока меньше туристов, чем наши европейские соседи - Польша, Литва и Латвия. Так в 2018 г. Литву посетили почти 6,1 млн. человек, что на 23% больше показателя 2012 года, из них туристы из Беларуси (19%), России (15%), Польши (12%), Латвии (10%), Германии (9%) .

За 2018 год в совокупности, только по основным игрокам на рынке конференц-услуг было реализовано мероприятий: «Ибис» - 260 крупных и 180 малых мероприятий; «Русь» - 100 крупных мероприятий; «Гранд-Палас» 50-100 мероприятий международного и Правительственного уровня; «Кайнзенрхофф» - 400; «Рэдиссон» - 780 мероприятий различной направленности.

Таким образом этот рынок в Калининградской области можно совокупно оценить в размере не менее 2 – 3 000 событийных корпоративных мероприятий, конференций, обучающих программ.

Средняя стоимость аренды от 1200 руб. час до 10.000 на день. Дополнительные услуги – аренда вспомогательного оборудования, аудиосистем и пр. от 1500 до 5000 руб. Кофе-пауза в диапазоне от 60 – 200 руб. в зависимости от структуры продуктового набора.)


Санатории

Детский туберкулезный санаторий г. Светлогорск
Детский кардиоревматологический санаторий г. Светлогорск
Детский санаторий "Майский" г. Светлогорск
Детский ортопедический санаторий "Пионерский" г. Пионерский
Детский пульмонологической санаторий "Отрадное - 1" г. Светлогорск
Детский психоневрологический санаторий "Теремок" г. Зеленоградск
Клинический санаторий "Советск"
Санаторий "Зеленоградск"
Санаторий "Отрадное"
Санаторий "Светлогорск"
Светлогорский Центральный Военный Санаторий
Санаторий "Чайка"
Санаторий "Энергетик"
Санаторий "Янтарь"
Санаторий "Янтарный Берег"
ГУ Санаторий "Тройка"
Пансионат "Балтика"
Пансионат "Волна"
Пансионат "Лазурь"
Пансионат "Отрадное"
Пансионат "Чайка"
Пансионат "Аист" (ведомственный)
Пансионат "Неринга" (ведомственный)

Кол-во туристов (отдыхающих) в Калининградской области за 2018 г. оценивается в 1 млн. 400 тыс.чел.

Заполняемость отелей (прибрежные районы) и санаториев – 70-80% не менее. Туристов из Китая интересует продукция из янтаря и янтарные СПА процедуры.

За 2018 г. все санатории Калининградской области – рентабельны.

Специализация в «низкий сезон» - реабилитация и оздоровление по государственным и корпоративным программам – рентабельность не более 3%, заполняемость в районе 50%.
Специализация в «высокий сезон» - отдых и лечение по коммерческим путевкам, рентабельность – более 50%, заполняемость 100%.

В структуре потребителей значительно преобладают клиенты, получающие лечение вместе с проживанием: в 2018 г их доля составляла 90,5% от общей численности, лечившихся в санаториях. 9,5% составляли пациенты, лечившиеся по курсовкам (без проживания).

На рост численности потребителей также оказывает влияние вступление с 2019 г в силу закона «О налоговых льготах при оплате предприятиями отдыха своих работников в РФ». Согласно закону, работодатель сможет оплачивать отдых в санаториях своим сотрудникам и их родственникам в размере до 50 тыс. руб в год.

Средний чек на оздоровительный отдых выше, чем на базовый пляжный тур, и аудитория намного более консервативна. Две недели в санатории в Ставропольском крае обходятся в среднем в 45–48 тыс. руб., поездка на Черноморское побережье — в 30–35 тыс. руб., в Калининградской области – 31-40.000 руб.».

Портрет современного потребителя санаторно-курортных услуг:

Возраст:
30–39 — 17,1%
40–49 — 32,6%
50–59 — 20,7%
60 и старше — 16,1%

Итого: 70% составляют лица в возрасте 30–60 лет

Семейное положение:
Состоят в браке — 79%

Основные услуги в Санаториях и СПА Отелях:
- Орошение десен.
- Кишечные орошения в ванне
- Микроклизмы
- Подводный душ-массаж
- Подводное вытяжение позвоночника
- Общие грязевые аппликации
- Местные грязевые аппликации
- Ингаляции (масляные, щелочные, нарзанные).
- Электросонтерапия
- Местная дарсонвализация (головы, ног)
- Ультравысоко-частотная (УВЧ) терапия
- Ультразвуковая терапия (УЗТ-терапия)
- Индуктотермия
- Магнитотерапия
- Лазеротерапия
- Парафинолечение
- Озокеритотерапия
- Лекарственный электрофорез
- Акупунктура
- Оксигено-баротерапия
- Гипобаротерапия

Янтарные СПА процедуры на которые есть спрос в Санаториях:
• Процедура включает: общий массаж тела с янтарным маслом, янтарным порошком, пудрой и янтарным песком;
• Янтарный песок - используется во время нежного пилинга, улучшает кровообращение, освобождает кожу от мертвых клеток, очищает ее и делает упругой;
• Янтарное масло прекрасный антисептик, укрепляющий иммунную систему, увлажняет и восстанавливает кожу, к тому же масло обладает противовирусным воздействием и бодрящим эффектом.
• Янтарная талассотерапия. Обертывания оказывают стимулирующее, успокаивающее и тонизирующее действие, эффективны при борьбе с целлюлитом .

Арендаторам и инвесторам

Рекомендации и полезные советы Арендаторам и инвесторам при проектировании ТРЦ, и принятия решения по аренде торговых площадей "под бизнес"..
Показать информацию
Рекомендации для Арендодателей и управляющих компаний, а также малому и среднему бизнесу (арендаторам и инвесторам)

Требования к Арендаторам в ТРЦ.

При отборе - любой арендатор должен оцениваться с точки зрения его вклада в общую работу комплекса и строгому соответствию Концепции. Оценка производится по следующим показателям:

  1. Увеличение времени пребывания в Театре эстрады и синергия с другими Арендаторами.
  2. Расширение зоны охвата. Способны увеличить радиус привлечения Потребителей – т.е. узкоспециализированные и эксклюзивные, в ряде случаев магазины с марочным товаром, который нельзя купить в других местах.
  3. Работа с определенными группами покупателей. Оценивается, какие арендаторы наиболее благоприятны, чтобы привлечь выбранную целевую аудиторию, – у кого из них лучшее ассортиментное предложение, цены, уровень сервиса, и какие марки имеют больший вес в глазах покупателей определенного сегмента.
  4. Создание удобства для посетителей центра, в том числе при осуществление погрузочных работ и парковке.
  5. Возможность периодических и повторных посещений. С этой точки зрения преимущество имеют те арендаторы, товары и услуги которых потребляются часто и регулярно, меньше зависят от колебаний уровня покупательского спроса. Или необходимость повторного посещения магазина обусловлена технологическим циклом покупки (например, кухни или консультации дизайнеров).
  6. Возможность использования помещения в различное рабочее время суток. В Распределение спроса во времени (по дням недели, времени суток, по сезонам).
  7. Загрузка парковки. Если мест на парковке недостаточно, то нежелательным будет арендатор, который привлекает небольшое количество посетителей, и эти посетители проводят у арендатора много времени.

Как отбираются торговые точки.

Среднее количество посетителей в рабочие дни должно соответствовать минимуму – количеству арендаторов умноженное на 5, и(или) 1 человек на 10 м.кв. торговой площади.

При расчете должен учитываться и целевой трафик при проведение мероприятий по «Основной деятельности». В выходные дни минимальное количество посетителей должно возрастать в 2 – 4 раз,. При этом коэффициент конвертации покупок должен находиться на уровне не ниже 20. Исходя из этих ориентиров рассчитывается входящий интерес, проявленный в ходе рекламных компаний.

В свою очередь Арендаторы оценивают уровень торговли и продаж в объеме 30% от минимального трафика. Расчет необходим для определения объема продаж необходимого на покрытие торговых издержек (включая аренду и стоимость товарной продукции). Для отдельных компаний и товара – количество Покупок может быть снижено на порядок (например, кухни).

Безопасным считается, когда аренда не превышает 25% в совокупной выручке Арендатора. Выручка магазинов системы DIY должна стремиться к нормативу не менее 250-450 дол. в месяц с 1 кв.м. торговой площади. В зависимости от среднего чека Арендатор может рассчитать эффективную стоимость аренды. При этом за основу можно взять коэффициент конверсии покупок для мебельного магазина – 20%, для системы DIY – 25%.

Ресторация – кафе.

Время сверх прибылей давно прошло, прибыль в диапазоне 10-20% является довольно распространенной. Сам по себе бизнес довольно сложный, зависящий от многих факторов. Возможен вариант оплаты минимальной фиксированной ставки (200-300 руб.мес.) плюс процент с оборота составляет 5-8% в зависимости(сверх) определенной выручки.

ОСОБЕННОСТИ

В инвестиционно успешных ТРЦ уделяется в-первую очередь внимание на ситуационное влияния которые могут объяснять поведение потребителя на 20–45%. Считается, что различные зоны в торговом помещении неравноценны по отдаче.

По ходу своего движения покупатель в первой четверти зала совершает около 40% покупок, во второй — около 30%, в третьей — 20% и в оставшейся —10%. Также имеется статистика, что 80% покупателей обходит все точки продаж, расположенные по периметру, и только 50% покупателей обходят внутренние ряды. И хотя эти цифры весьма условны и применимы к торговым объектам средней площади, их необходимо учитывать.

К ситуативным факторам относятся:

Местоположение торговой точки — это одна из самых важных детерминант успеха розничного предприятия. Существуют два типа удачного местоположения: для продуктовых магазинов и магазинов бытовой химии – близкое к дому потребителя, для текстильных и обувных магазинов, магазинов детских товаров – в центре. Но, тем не менее, магазины, расположенные на центральных улицах, посещает больше покупателей, чем те, которые находятся в "тихих переулках". При прочих равных условиях, т. е. стоимости и наличия товаров, человек пойдет за продуктами в ближайший к нему магазин. Но он не пойдет покупать себе блузку или рубашку, или туфли в ближайшем магазине, а предпочтет выбрать наиболее подходящий для себя товар в различных магазинах. Кроме того, если есть возможность выбирать, он пойдет в самый большой магазин.

Основная ошибка магазинов – неправомерно дорогое оформление витрин, что отталкивает посетителей среднего класса.

Движением покупателей в магазине следует управлять таким образом, чтобы потребители "контактировали" с как можно большей торговой площадью, поскольку покупатели, осмотревшие весь магазин, покупают больше, чем те, кто видел только часть магазина. Кроме того, с объемом покупки связана длительность времени, проведенного в магазине.

Планировка магазина — это средство удержания потребителей в магазине. Такие товары повседневного спроса, как хлеб, молоко, мясо и овощи, часто размещаются в дальних углах магазина, заставляя покупателей пройти по большей площади магазина. Так они смогут увидеть весь его ассортимент.

В магазине есть так называемые сильные и слабые торговые зоны. Сильные зоны («горячие зоны») — это внешние проходы (например, там, где стоят полки с овощами, мясом, хлебом), начало и конец прохода, зона контрольно-кассовых пунктов.

Большинство покупателей смотрят направо от прохода.

Правая сторона, особенно на уровне глаз или «уровне третьей пуговицы рубашки» является, таким образом, сильной торговой зоной. Также, при размещение товара на уровне глаз увеличивает его сбыт, а важные или регулярно приобретаемые товары, которые размещаются в дальней части магазина, привлекают к себе людей. Слабые торговые зоны («мертвые зоны») — это зона у входа, левые стороны проходов, нижние полки магазинов, внутренние проходы и "мертвые" зоны в центре магазина.

Внутри любого магазина, торгового комплекса, торгового центра рекомендуется также создать отделы-магниты (отделы-якоря), притягивающие покупателей своей уникальной продукцией. Под уникальностью здесь понимается не обязательно эксклюзивный товар, но и те его характеристики, которые привлекут потребителя (супер-свежесть, низкая цена).

Второй тип магазинов в торговой зоне – магазины "высоко импульсной" торговли, товарооборот которых зависит в основном от большой пропускной способности места торговли. Это магазины импульсивных покупок. Они выигрывают, следовательно, от расположения в людных местах, от соседства с большими торговыми центрами или пассажами и включает ювелирные магазины, магазины одежды, фото- и другие мастерские, цветочные киоски. Для них устанавливаются максимальные арендные ставки.

Принципы управления проектированием ТЦ

Главный принцип проектирования торговых зон подразумевает, что поведение потребителя чувствительно к "совокупной привлекательности" магазинов и что комплектование торговых центров требует заботливого руководства, которое позволит обеспечить оптимальную конфигурацию совместимости розничных точек.

Легкость ориентирования. Чем труднее ориентироваться в торговом центре или на рынке, чем больше там путаных ходов и лабиринтов, тем меньше подсознательно хочет туда идти потребитель.

Удобочитаемость зависит от следующих факторов:
- маршрутов, каналов, по которым человек движется или может потенциально двигаться;
- границ, линейных краев, не рассматривающихся в качестве маршрутов;
- районов, секций зоны, у которых двухмерная протяженность и в которые, как предполагается, проникает человек;
- узловых пунктов, стратегических точек в зоне, например, пересечений дорог;
- ориентиров, других фокусных точек, в которые нельзя проникнуть, но которые хорошо заметны;
- удобочитаемости местности, легкости распознавания участков местности и организации их в связную разборчивую схему или карту.

Считается, что любой человек имеет когнитивные карты – схемы местности в мозгу, с четкими эмоциональными привязками.
Торговый центр должен дружить с покупателями. Критичным является путь посетителя в ТЦ от входа до выхода.

«Все начинается с заезда или входа. Здесь слишком крутой поворот на въезде в подземную парковку может сильно испортить настроение не слишком уверенному водителю, а иногда просто не позволить въехать мини-вэну или большому внедорожнику. Скользкая плитка перед тяжелой дверью может сыграть злую шутку с посетителем зимой или в дождь. Далее посетитель должен сориентироваться: даже если он не впервые попадает в комплекс, он может забыть, на какой площадке оставил машину или какой выход ведет к этой площадке.

Найти путь до магазина по плану просто только в случае привычных прямоугольных или замкнутых планировок без ответвлений». Навигация комплекса должна быть крупно плановой и с цветной колеровкой.

Совершив все нужные покупки, посетитель должен с комфортом добраться до автомобиля. «Если в составе ТЦ есть строительно-отделочный супермаркет, то для него должны быть предусмотрены траволлаторы, грузовые лифты и отдельный выход на парковку с зоной загрузки для посетителей».

Основные показатели, характеризующие эффективность работы торгового центра:

Среднее количество посетителей в день,
Среднее время пребывания посетителя в торговом центре,
Среднее количество посетителей на квадратный метр площади,

Требования к Арендаторам в ТРЦ

При отборе - любой арендатор должен оцениваться с точки зрения его вклада в общую работу комплекса и строгому соответствию Концепции. Оценка производится по следующим показателям:

Увеличение времени пребывания и синергия с другими Арендаторами.
Расширение зоны охвата. Способны увеличить радиус привлечения Потребителей – т.е. узкоспециализированные и эксклюзивные, в ряде случаев магазины с марочным товаром, который нельзя купить в других местах.

Работа с определенными группами покупателей. Оценивается, какие арендаторы наиболее благоприятны, чтобы привлечь выбранную целевую аудиторию.

Возможность периодических и повторных посещений. С этой точки зрения преимущество имеют те арендаторы, товары и услуги которых потребляются часто и регулярно, меньше зависят от колебаний уровня покупательского спроса. Или необходимость повторного посещения магазина обусловлена технологическим циклом покупки (например, кухни или консультации дизайнеров).

Возможность использования помещения в различное рабочее время суток. В Распределение спроса во времени (по дням недели, времени суток, по сезонам).

Загрузка парковки. Если мест на парковке недостаточно, то нежелательным будет арендатор, который привлекает небольшое количество посетителей, и эти посетители проводят у арендатора много времени.

Мерчендайзинг тесно связан с поведением человека в магазине, поэтому он руководствуется психологическими составляющими. Среди них:
пищевые рефлексы (запахи, визуальный ряд),
оборонительные рефлексы (негативная составляющая),
исследовательские рефлексы (управление вниманием, интерес к новому).

Направления мерчендайзинга.
1. Внешний вид и расположение магазина
Основная и очень важная задача этого направления мерчендайзинга – побудить покупателя зайти в магазин. От того, где расположен магазин и как он представлен снаружи, судят о его внутреннем содержании: внешний вид должен отразить ценовую группу, ассортимент и уровень обслуживания, определить целевую категорию покупателей.

2. Зонирование магазина

Это направление мерчендайзинга также строится на основных принципах психологии.
1) Движение покупателя в магазине должно осуществляться против часовой стрелки
Это связано с тем, что большинство людей – правши, а значит, шаг правой ноги у них длиннее. Поэтому во время движения непроизвольно мы сворачиваем налево, делаем круг. Если правша идет по часовой стрелке, ему неудобно. Нужно учесть также, что товарам, расположенным с правой стороны, правша уделяет больше внимания, чем тем, что находятся слева от него.
2) «Холодные» и «горячие» зоны
В любом магазине есть наиболее посещаемые («горячие») и наименее посещаемые («холодные») зоны. Определить их можно исходя из опыта и внимательно наблюдая за покупателями. Всегда работает правило «золотого треугольника». Наиболее известные «холодные» зоны – места у входа в магазин (за спиной), углы залов, дальняя часть магазина и полки, расположенные слева по ходу движения.


На что обратить внимание Арендатору торговых площадей на улицах и в жилых домах.
Есть ряд критически важных параметров для успешного ведения малого торгового бизнеса не зависимо от места аренды помещений.

1. Дальность ( более 40 метров) от перекрестка пешеходных троп или пешеходных зон. Любое помещение расположенное за пределами этой величины имеет низкий коэффициент посещаемости и конвертации.
2. Не стоит открывать кафе при наличии посадочных мест менее 70. По сути это работа на арендодателя.
3. Формирование трафика покупателей рассчитывается заранее исходя из текущей пешей доступности и маркетинговой активности.
4. Успешным может быть офф лайн торговля только при наличии интернет поддержки и активности в соц.сетях.
5. Открытие любого бизнеса стоит делать после бизнес-консультаций со специалистами в области коммерческой недвижимости и данным маркетинговых управляющей компании (ТРЦ). При аренде на "диком" рынке - ритэйл стрит - стоит заказать у нас консультации по цене - эквивалент 5.000 руб.

СПА салон Бизнес - план

Типовой бизнес план янтарного СПА центра по технологиям С. Петрова.
Типовой Бизнес - план на оказание услуг янтарных СПА (SPA) процедур (Открыть свой бизнес по франшизе)

Пример
Инвестиционный проект «Янтарный СПА – санаторий»,
2017г., г.Калининград, РФ

Для бизнес - леди и домохозяек. Открыть свой бизнес..

Краткое описание - Инвестиционный проект «Янтарный СПА – санаторий»

Предполагает строительство (модернизация) санаторного комплекса с поликлиникой (лечебницей) и СПА – комплексом на основе продукции из янтаря.

Рекомендуемый объем номерного фонда (минимум – 100-300 мест, рекомендуемый от 500 до 1000 мест).

Площадь янтарного СПА – комплекса от 1200 до 3000 кв.м.. Поликлиника(лечебница) по рекомендуемым стандартам Минздрава - 12 врачей на 300 и более мест.

Основные потребительские группы:

1. Иностранцы – китайские туристы 50%

2. Туристы из РФ – 50%.

Маркетинг и причины инвестирования
В среднем, средний чек за SPA-тур в Европе составляет 800 евро на человека, не включая перелет».

По оценке специалистов, потенциал рынка SPA в Калининграде составляет около 900 миллионов долларов в год. Стоимость процедур сравнительно невелика: от 600 рублей за 1-2 часа. СПА – это в первую очередь ритуал, направленный на все органы чувств сразу.
Кол-во туристов (отдыхающих) в Калининградской области за 2016г. оценивается в 1 млн. 200 тыс.чел., 2018 г. – 1.500.000 чел.

Заполняемость отелей и санаториев – 70-80% не менее. Туристов из Китая интересует продукция из янтаря и янтарные СПА процедуры.

Таким образом, на сегодня, имеется устойчивая тенденция (спрос) на лечебные и СПА услуги с использованием янтаря. Калининградская область – 90% запасов янтаря.
За 2018 г. все санатории Калининградской области – рентабельны.

Специализация в «низкий сезон» - реабилитация и оздоровление по государственным и корпоративным программам – рентабельность не более 3%., заполняемость в районе 50%.

Специализация в «высокий сезон» - отдых и лечение по коммерческим путевкам, рентабельность – более 50%, заполняемость 100%.

Параметры проекта (в зависимости от производственной мощности)

1. Строительство санатория на 100- 200 мест - 120 млн.руб.( 500-700 мест – 300 млн.руб.)

2. Янтарный СПА – центр (строительство и оборудование, включая поликлинику) – площадью от 1200 до 2000 кв.м. – от 35 млн. руб. до 100 млн. руб. в зависимости от профиля и комплектации.

3. Выручка (при 50 % заполняемости, 200 мест, стоимость койко-дня 60$ включая процедуры, и в среднем 3600 чел.год при 10 дневных турах) – 2.16 млн. $ в год

4.Прибыль – минимум – 720.000 $ в год.

5. Окупаемость при инвестициях 3 млн. $ (с 50% заполняемостью) - не более 5 лет.

При заполняемости 75% - (Прибыль – около 1.5 млн. $), окупаемость составляет – не более – 2-х лет.
Бизнес - план для начинающих (основные моменты открытия алкогольного магазина)

Магазин по продаже сигарет и алкоголя Бизнес - план

Типовой бизнес план для арендаторов по открытию алкогольного магазина в Калининграде.
Типовой Бизнес - план магазина по торговле алкоголем и сигаретами в Калининграде

Данный бизнес план основывается на 30-летнем опыте успешного построения и развития магазинов «Премьер министр».

1. Обзор рынка Калининграда 2019 год

На данный момент в Калининграде в этом сегменте рынка присутствуют:

1.1 Федеральные сети – занимают сегмент с небольшой долей премиального сегмента алкоголя и сигарет.
1.2 Местные сети – «Лавка Бахуса» и «Бутыль» - масс сегмент и эконом. Так же два магазина «Вертепов вайн» - владельца сети «Бутыль».
1.3. Несколько оптовых игроков:
- Балалкаторг
- Неско
- ЦВМС
- Компания ТВ
- Метро
- Лудинг

Розничных компаний, занимающихся реализацией элитной продукции, а также качественной, но не обязательно дорогой в Калининграде практически не существует.

Это объясняется:
- отсутствием специалистов, имеющих фундаментальные знания, как линейного персонала, так и специалистов высшего звена;

- сложностью маркетинга и построения коммуникаций с клиентами данного сегмента, потребителями качественной продукции;

- высоким административным давлением на данную отрасль и следовательно множеством требований законодательного характера.


2. Факторы, обусловившие успех магазинов

При построении сети использовались следующие факторы и соображения:
1. Продажа – это не просто переход права собственности на товар, а УСЛУГА по выбору из ассортимента алкогольной, табачной и сопутствующей продукции. Отсюда и требования к персоналу: дресс-код, система обучения и контроля знаний, работа по должностным инструкциям, регламентам и скриптам.

2. Ассортимент виски, коньяка и бренди, вина должен быть:
- максимально широким;
- исключительно качественным;
- максимально отличным от конкурентов.

3. Ассортимент табачной продукции и сопутствующих товаров должен быть широким и представлен всеми производителями( БАТ, ФМ, JTI и пр.)

4. Маркетинг, направленный на аудиторию потребителей качественной продукции, постоянной работой в этом направлении. Создана система т.н. «продающих моментов» и отображения их в повседневной деятельности. Произведено позиционирование и дифференцирование.

5. Наличие высококвалифицированных специалистов: директора по маркетингу, коммерческого директора, бухгалтера.

6. Построение информационной системы учета и анализа. Система построена с привлечением аутсорсинга.

7. Покупка алкопродукции у импортеров на прямую с бонусами.

8. Локация торговых объектов.

9. Круглосуточный режим продажи алкогольной продукции. Круглосуточный режим обеспечивается (обусловлено требованием законодательства РФ) разделением помещения торгового объекта на два разных кадастровых номера и получением двух лицензий. Во время разрешенное законодательством , работает магазин и бар. После окончания времени розничной продажи магазин закрывается, вход в него прекращается, бар функционирует в режиме обязательного вскрытия бутылок.

3. Эффективность работы и выручка

Эффективность работы торговых объектов.

Наценка:
- на спиртное – от 30%
- на сигареты – до 11%

В среднем наценка от выручки от 25%. Не большая операционная прибыль от сигарет объясняется наличием МРЦ (максимальная розничная цена). Она компенсируется маркетинговыми контрактами с производителями и составляет около 2 млн. рублей в год за три ТО. Маркетинговые контракты от алкогольных компаний небольшие и составляют несколько процентов от оборота, часто представляются в натуральном выражении или в виде списание с дебиторской задолженности.

Эффективная работа сети зависит от затратной части, большей долей которой является арендная плата, помимо затрат на товар.

4. Этапы открытия объекта.

1. Подготовительный. На данном этапе проектируется расположение оборудования ТО с учетом требования к бару и магазину. Предусматривается система видео-наблюдения, водоснабжения, канализации, электричества, освещения, кондиционирования воздуха. Создается дизайн-проект. Стоимость дизайн-проекта от 250000 RUR. Ремонт помещения и изготовление оборудования от 30000 RUR на кв. метр.

2. Получение лицензии. В готовое помещение с уже расположенным оборудованием приглашаются специалисты отдела лицензирования для осмотра на соответствие объекта требованиям законодательства. Предъявляется помещение и ключи подключение к системе ЕГАИС. Стоимость подключения 7000 RUR в год. Сдаются документы на приобретение двух лицензий. Стоимость получения каждой 65000 RUR в год.

Таким образом:

1. Проект – 300.000 RUR
2. Ремонт и подготовка помещения – 5.000.000 RUR
3. Компьютеры и онлайн кассы, программное обеспечение - 200000 RUR
4. Подготовка к запуску информационной системы 200000 RUR

ИТОГО 5.700.000 RUR

3. Запуск торгового объекта. Заключаются договора, закупается товар у местных поставщиков:

1. Сигареты 400000 RUR
2. Табачная группа от 600000 RUR
3. Алкоголь от 3000000 RUR
4. Бакалейная группа от 200000RUR

ИТОГО 4.200.000 RUR
Made on
Tilda